来源：世界金融论坛  时间：2024年2月4日

2024年1月20日，世界金融论坛2024北京峰会暨2024世界经济金融展望报告发布会在北京举行。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在大会上以《助力中国房地产的存量消化和调整》发表主旨演讲。他表示，2024房地产调整的下行趋势仍将持续，调幅低于2023年，仍保持管控式着陆，但是中国房地产调整是一个长期的过程，我们要积极应对这个调整过程中的各种挑战。

倪鹏飞表示，中国房地产正进入存量消化的调整期，具体有三个调整：一个是增量的调整，一个是存量的调整，一个是模式的调整。目前房地产的大幅度调整是对过去超增长的一个回调或者回归。2013年全国商品房和商品住宅面积分别为：13.1和11.6亿平米，2021年达到历史最高的17.9和15.6亿平米。小康目标是2020年全国城镇人均住房面积30平米，实际2020年是36.5平米，2023年全国城镇人均住房面积接近40平米。商品住房面积超增长38.8亿平米。当各种预期发生变化以后，加之房地产周期性的应急调整，房地产的调整是大幅度的。

倪鹏飞认为，中国房地产的增量和价格调整还没有结束。2021年之后我们房地产下行，尽管幅度很大，但房地产基本的模式就是下行，2023年保交楼取得显著进展，但市场延续了波动性下行的调整，呈现“下行-出台政策-回稳-再下行”的循环。预计2024年调整仍然持续，还会持续这个趋势，调幅低于2023年。在价格方面，一些城市的一些区位已经下降的了30%甚至更多，但总体上还没有调整到位。

倪鹏飞表示，中国房地产开始进入存量消化的主导期。每当出台政策激励的时候，二手房的挂牌量和销售量快速增长，市场不仅认为是买的时机，更认为卖的时机，所以政策效应远低于预期。未来房地产潜在增长线将向下平移。在存量消化基本结束后，房地产投资和销售还将保持一定规模，但基于人口、收入和技术变化将导致存量消化后的增量向下平移。

倪鹏飞指出，房贷挤出消费比房地产投资负增长对经济增长的拖累更严重。房地产主要通过投资和消费两种途径影响宏观经济增长，虽然房地产投资和消费可以带动经济增长，但是房地产过度的投资和消费会挤出其它消费和投资，从而减少对经济增长的贡献甚至导致负增长。

“2022-2023年，房地产投资负增长直接拖累经济增长为-1.27%、-1.06%。房贷月供远超虚拟房租挤出消费拖累经济增长-2.06%、-1.37%。房地产对经济增长的拖累分别为-3.33%、-2.43%。”倪鹏飞说 。

倪鹏飞表示，要支持存量商品房供需调整，减轻房贷压力促进消费。建议进一步降低存量住房的按揭贷款利率，延后经济暂时困难家庭的房贷偿还期限，逾期还款暂不纳入征信失信记录，不缴纳违约金。在税费和行政监管方面支持存量交易的双向奔赴，以减轻中产尤其是中产青年人以及有房家庭的房贷压力，来促进其他方面的消费。

就大规模建设保障房问题，倪鹏飞表示，房地产学术圈内都是对此比较担心的。新建保障房提高住房保障比例弊大于利，使得过剩和下行的商品房市场雪上加霜，有加重市场的弱预期，增加房地产及其宏观经济不确定性。

倪鹏飞建议把目前存量商品房想办法转变为保障房，采取把商品房转化为保障房的思路是利大于弊。目前，商品房市场出现循环不畅问题，房地产企业和社会各方承压。把商品房转化为保障房，它有多重的效应，或者叫有一石多鸟效应，但是也面临着一些道德风险。如果政府参与的话，这里边就涉及监管成本比较高和道德风险方面的问题。

“尽管如此，我们觉得建议政府尤其是中央政府，加大这方面的资金的筹措，通过竞购市场上存量的新建和二手的商品房，然后把它改造成、转化成保障房，来满足新市民的需求。”倪鹏飞表示，商转保可以解决商品房目前过剩的问题，可以适当的消化和解决商品房市场出现的循环不畅问题。目前，房地产企业和社会各方的压力问题，借此也都能够有适当的缓解。

倪鹏飞最后表示，建议政府竞购商品房转售保障房，以促进楼市恢复。2024-2025年，政府再向房地产市场注入两万亿资金，可以实现房地产市场资金的正常循环。关于具体的资金来源。一是中央财政向社会发行专项国债。二是央行直接向政策性金融机构提供长期的抵押补充贷款（PSL）。三是城市政府及平台先向商业银行申请短期贷款用于收购住房，在将其出售给保障对象后立即偿还。

关于具体的机制设计。倪鹏飞谈到：一是建立地方政府的激励和约束制度，实行申请制。二是建立开发企业的激励和约束制度，实行竞价制。三是建立住户部门的激励和约束制度，实行轮候制。另外，税费减免可以鼓励改善性家庭购新卖旧。

以下为倪鹏飞在世界金融论坛2024北京峰会暨世界金融论坛2024世界经济金融展望报告发布会上的演讲原文：

助力中国房地产的存量消化和调整

文 | 倪鹏飞

关于房地产的表现和走势，大家都非常关注，年终岁首，各种预判也比较多，其实，房地产也是一个敏感的问题。目前学者们不太积极发言，但是最近有关部门还是希望学者们要积极地发声。我们团队对房地产问题进行长期持续的研究。关于近期的房地产，我想我们的基本的判断是，中国房地产正在管控式的着陆，但是调整是一个长期的过程，要积极应对这个调整过程中的各种挑战。这是我总体的观点。

具体就中国房地产未来今明两年的发展，我想先讲三个观点。第一个观点是中国房地产正进入存量消化的调整期。我们认为中国房地产实际上有三个调整：一个是增量的调整，一个是存量的调整，还有一个是模式的调整。首先，在市场出清和存量消化没有基本完成之前，寻求新均衡点为时尚早。其次，调整对市场的过激反应，每个房地产周期的谷底都远远超过合理范围。再次，目前房地产的大幅度调整是对过去超增长的一个回调或者回归，2013年全国商品房和商品住宅面积分别为：13.1和11.6亿平米，2021年达到历史最高的17.9和15.6亿平米。我们小康目标是2020年30平米，实际2020年是36.5平米，2023年全国城镇人均住房面积接近40平米，商品住房面积超增长38.8亿平米。当各种预期发生变化以后，这个调整是大幅度的。当然也有房地产周期性的一个应急的调整。

第二个观点，2024年中国房地产仍然保持管控式着陆，或者2024年中国房地产的管控着陆仍然持续，中国房地产的增量和价格调整还没有结束。怎么说管控式着陆呢？我们回忆一下，2021年之后我们房地产下行，尽管幅度很大，但房地产基本的模式就是下行，2023年保交楼取得显著进展，但市场延续了波动性下行的调整，呈现“下行-出台政策-回稳-再下行”的循环。在外部冲击、市场暴雷等隐患没有消除，市场主体继续预期趋弱及缩表的背景下，在销售面积和投资方面，预计2024年调整仍然持续，还会持续这个趋势，调幅低于2023年。在价格方面，一些城市的一些区位已经下降的了30%甚至更多，但总体上还没有调整到位。

第三个观点，中国房地产开始进入存量消化的主导期。一是多家数据显示二手房在总销售中的占比快速提升。住建部数据：2023年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过了新建商品住宅交易量。克而瑞追踪的30座城市二手房成交比例从2018年40%到2023年53%。二是每当出台政策激励的时候，二手房的挂牌量和销售量快速增长，市场不仅认为是买的时机，更认为卖的时机，所以政策效应远低于预期。所以我们说中国房地产在2023年这一年可能开始了一个存量消化，就是消化存量的这样一个调整。

关于房地产投资，我们团队也曾给出年均10-12亿平米预测。未来房地产潜在增长线将向下平移。存量调整结束后，考虑到住房重置、中心城市和都市圈人口流入，青年和新市民等，在存量消化基本结束后，房地产投资和销售还将保持一定规模，但基于人口、收入和技术变化将导致存量消化后的增量向下平移，现在下移到年均6-8亿平米。但总体是拾阶而下的走势。以上是我们对中国房地产未来以及今明两年发展的总体判断和预测。

结合房地产对经济增长的贡献，我的总体观点就是要支持房地产市场的存量调整，促进经济增长。鉴于房地产投资负增长对经济增长的拖累，不少人仍希望扭转投资下滑。但我们的研究显示，房贷挤出消费比房地产投资负增长对经济增长的拖累更严重。房地产主要通过投资和消费两种途径影响宏观经济增长，虽然房地产投资和消费可以带动经济增长，但是房地产过度的投资和消费会挤出其它消费和投资，从而减少对经济增长的贡献甚至导致负增长。2019年在房地产投资正增长9.6%的情况下，考虑房地产的挤出效应，我们测算提出房地产对经济增长的贡献为-0.81%。2022-2023年，房地产投资负增长直接拖累经济增长为-1.27%、-1.06%。房贷月供远超虚拟房租挤出消费拖累经济增长-2.06%、-1.37%。房地产对经济增长的拖累分别为-3.33%、-2.43%。当然这是一个大致的测算，因为数据方面的原因，也不是完全地准确，但是总体是我想表达的一个思想。

目前，要支持存量商品房供需调整，减轻房贷压力促进消费。房贷的压力正在驱动房地产存量市场的供求的调整。2023年三季度末个人住房贷款余额38.42万亿元，不仅挤出中产家庭消费，增加了生活压力。表现在具体的市场上，由于房贷过大的压力，有很多的家庭急需卖掉原来的一套房，有两套房的要卖掉一套房，有大房的也有可能要换小的房。当然去年还有提前还贷。2022年个人房贷逾期率平均上升幅度超过了0.15%，6大行最高0.57%。根据纬房研究院和国信达数据测算：2023年1-7月全国法拍房挂拍量为284323套，同比增长16.92%。目前有种城镇家庭分类标准：无房无贷、一房无贷、一房有贷、两房无贷、两房有贷、多房有贷、多房无贷。目前“以小换大”、“以大换小”、“等量交换”都有需求。我们还有一个重要的调查发现，就真正以小换大的比例还不太多，就大家不想再加一点钱换一个改善型大的，而相反的是以大换小的、多一套房要卖的、多几套房要卖的在大幅地增加，大家期望以小换大带动经济增长可能不是那么多。建议：除了进一步降低存量住房的按揭贷款利率、延后经济暂时困难家庭的房贷偿还期限外（逾期还款暂不纳入征信失信记录，不缴纳违约金），在税费和行政监管方面支持存量交易的双向奔赴。以减轻中产尤其是中产青年人以及有房家庭的房贷压力，来促进其他方面的消费。

大家都很清楚目前房地产面临很多问题，最大的问题是结构性思维，商品房出现过剩，市场出现很大的问题，但是另一方面保障房供应不足，尤其是青年人口和新市民，也就是农民工的住房是极端的困难。怎么解决这个问题？这就涉及房地产存量结构的调整，商品房内部的调整，以及商品房和保障房之间的调整。

有鉴于投资下降，目前有认为：新建加大保障性房，既带动经济增长，又补齐保障房的短板，建立“市场归市场，政府归政府”的双轨模式。但我们认为新建保障房提高住房保障比例弊大于利。发达市场经济国家或地区，包括社会性住房在内的住房保障比例一般都在50%左右。不仅提高保障房比重，增加房地产投资带动经济增长，为市场归市场创造了条件。但使得过剩和下行的商品房市场雪上加霜，有加重市场的弱预期，增加房地产及其宏观经济不确定性。

商转保，把目前存量商品房想办法转变为保障房，这个应该说是一个比较可行的一个办法。就前面新建加大保障性房的想法，至少在我了解，在我们房地产这个学术圈内都比较担心，直接大规模地建设保障房，大家对此都比较担心。商转保可以一石多鸟，但也面临道德风险。商转保有什么样的作用？很简单，可以解决商品房目前过剩的问题，可以适当的消化和解决商品房市场出现的循环不畅问题。目前，房地产企业和社会各方的压力问题，借此也都能够有适当的缓解。当然它有一个道德风险，就是如果政府参与的话，这里边涉及到监管成本比较高，以及各种道德风险方面的问题。

尽管如此，我们觉得采取商转保的思路还是利大于弊。政府向房地产系统注入资金，恢复和畅通房地产资金及实物循环，可以盘活存量资产、恢复市场信心、扭转市场预期、打破负向循环，保证市场逐步恢复，填补青新市民住房保障的缺失，消解开发企业住房供给过度，促进房地产新发展模式的构建，同时通过货币乘数效应可以有效释放内需促进经济增长。

建议政府竞购商品房转售保障房，以促进楼市恢复。目前初步测算：考虑商品房年均销售下降到10亿规模，市场需要在其它资金支持不变的情况下，2024-2025年再向房地产市场注入两万亿资金，可以实现房地产市场资金的正常循环，只有政府有能力和动力扩表。总体思路：2024-2025年，中央财政发行长期国债给城市政府，央行发放长期的抵押补充贷款，通过政策性银行贷给大城市政府或平台，同时城市政府及平台向商业银行申请部分短期贷款做配套，收购房地产企业的滞销新房或改善性家庭购买新房后出让的旧住房，然后出售给符合保障条件并申请的青新市民家庭。

关于具体的资金来源。一是中央财政向社会发行专项国债。每年五千万，两年一万亿，将获得资金通过申请审核制，分配给各省市用于城市政府专用收购住房，债务本息由中央通过长期税收等财政收入偿还。二是央行直接向政策性金融机构提供长期的抵押补充贷款（PSL），每年五千亿，两年一万亿，然后通过政策性银行向地方平台公司政策贷款，然后专用收购住房，贷款本息由地方通过长期税收和未来出售住房部分产权收入偿还。三是城市政府及平台先向商业银行申请短期贷款用于收购住房，在将其出售给保障对象后立即偿还。

关于交易方式。城市政府及平台利用专项资金：一是以低于市场一定比例的价格收购法拍房，或向开发企业收购滞销商品房，然后通过给予一定比例的财政补贴（50%），以更低的价格将产权转售给符合保障条件的青新市民家庭。二是通过税收优惠，支持以旧换新。三是对于暂时出售不完，可以转为青新市民的保租房或公租房。

关于机制设计。一是建立地方政府的激励和约束制度，实行申请制。二是建立开发企业的激励和约束制度，实行竞价制。三是建立住户部门的激励和约束制度，实行轮候制。另外，税费减免可以鼓励改善性家庭购新卖旧。

谢谢大家！